Passoire thermique en 2026 : définition, interdictions et solutions pour les bailleurs

En France, 3,9 millions de logements sont classés F ou G sur le DPE au 1er janvier 2025. C’est 12,7 % du parc des résidences principales. Si vous êtes propriétaire bailleur d’un de ces logements, vous ne pouvez déjà plus le louer (classe G depuis le 1er janvier 2025) ou vous ne pourrez plus le louer dans moins de deux ans (classe F au 1er janvier 2028). Ce n’est pas un avertissement : c’est la loi.

La performance énergétique est devenue le premier critère de valorisation d’une stratégie immobilière en Provence. Un bien DPE D ou C se vend 10 à 15 % plus cher qu’un bien F ou G équivalent. Un bien G ne peut plus être loué. C’est aussi brutal que ça.

Ce guide pose les faits. Définition, calendrier des interdictions, budget de rénovation, aides disponibles, audit énergétique obligatoire, montages fiscaux. Tout ce qu’un bailleur doit savoir pour ne pas subir mais agir.

C’est quoi une passoire thermique ? (La définition SEO)

Qu’est-ce qu’un logement énergivore ?

Un logement énergivore est un logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse largement les standards de confort et de performance attendus. Concrètement, c’est un logement où il fait froid l’hiver malgré un chauffage à fond, chaud l’été malgré les volets fermés, et où la facture énergétique explose. Les causes sont toujours les mêmes : isolation insuffisante (murs, toiture, planchers, menuiseries), système de chauffage obsolète ou surdimensionné, absence ou défaillance de ventilation mécanique.

C’est quoi une passoire thermique ?

Le terme passoire thermique (ou passoire énergétique) désigne un logement classé F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). C’est la définition officielle posée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Deux seuils la caractérisent :

• Classe F : consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an en énergie primaire, ou émissions entre 71 et 100 kg CO2eq/m²/an.
• Classe G : consommation supérieure à 421 kWh/m²/an en énergie primaire, ou émissions supérieures à 101 kg CO2eq/m²/an.

Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement selon une échelle de A (très performant, moins de 70 kWh/m²/an) à G (très énergivore). Il est obligatoire pour toute mise en vente ou mise en location depuis 2007, et il est devenu opposable juridiquement depuis le 1er juillet 2021. Concrètement, un DPE erroné engage désormais la responsabilité du diagnostiqueur et potentiellement celle du vendeur ou du bailleur.

Le lien entre DPE et passoire thermique

Le DPE est l’outil qui détermine si votre bien est une passoire thermique ou non. C’est un document standardisé, réalisé par un diagnostiqueur certifié, qui évalue deux paramètres : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2eq/m²/an). La pire des deux notes détermine la classe finale du logement.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul conventionnelle (3CL) basée sur les caractéristiques physiques du bâti (isolation, vitrages, chauffage, ventilation), et non plus sur les factures de consommation réelles. Ce changement a reclassé des centaines de milliers de logements, souvent en aggravant leur note.

Nouveauté 2026 : le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité est révisé à la baisse. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent automatiquement du statut de passoire thermique (classes F/G) sans travaux. Si votre bien est chauffé à l’électricité et classé F ou G, faites refaire votre DPE en 2026 avant d’engager des travaux : vous pourriez avoir une bonne surprise.

Calendrier 2025-2028 : l’interdiction de louer une passoire thermique

Le calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience. Il est progressif, contraignant, et s’applique aux nouveaux contrats de location, renouvellements et reconductions tacites à compter de chaque date d’échéance.

Les trois échéances à connaître

Précision importante : l’interdiction porte sur les nouveaux contrats. Si vous avez un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025, votre locataire classe G reste en place jusqu’au renouvellement ou à la reconduction tacite. Mais au prochain renouvellement, le logement doit être conforme. Et depuis août 2022, les loyers des passoires thermiques F et G sont gelés : aucune augmentation possible tant que le bien n’atteint pas la classe E.

Que risque un bailleur non conforme ?

Un logement F ou G mis en location malgré l’interdiction est considéré comme logement indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose de trois recours :

1. Exiger des travaux de mise en conformité : le locataire peut saisir le juge du contentieux de la protection pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
2. Obtenir une réduction de loyer : le juge peut imposer une baisse de loyer proportionnelle à l’indécence du logement pendant la durée des travaux.
3. Demander des dommages et intérêts : préjudice de jouissance, surfacturation énergétique, impact sur la santé.

Les sanctions ne s’arrêtent pas là. La CAF peut suspendre le versement des APL si le logement est déclaré indécent, ce qui frappe directement le bailleur quand les aides sont versées en tiers payant. Et l’ADIL peut relayer les plaintes vers les services d’hygiène municipaux.

L’impact spécifique en Provence-Alpes-Côte d’Azur

La région PACA est particulièrement exposée. Le bâti ancien prédomine dans les centres-villes historiques : immeubles haussmanniens à Marseille, hôtels particuliers à Aix, immeubles niçois du XIXe siècle, constructions d’après-guerre à Toulon. Beaucoup de ces biens n’ont jamais été rénovés thermiquement.

À Marseille ou Toulon, où le bâti ancien prédomine, l’investissement locatif à Marseille doit désormais intégrer ce coût de rénovation dès l’achat. Acheter un bien classé F sans budgéter 30 000 à 60 000 € de travaux de rénovation énergétique, c’est acheter un bien que vous ne pourrez plus louer dans moins de 2 ans. Ce n’est pas un détail — c’est un critère d’acquisition aussi fondamental que le prix au m².

Le cas des meublés de tourisme

Jusqu’en 2025, les meublés de tourisme (locations saisonnières type Airbnb) échappaient à l’interdiction de location des passoires thermiques. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé la donne : les meublés de tourisme doivent désormais aussi respecter le DPE. Un décret d’application est attendu pour préciser les modalités en 2026. Pour les investisseurs en saisonnière sur Nice, Cannes ou Aix, c’est un changement majeur à anticiper.

Quel budget et quelles aides pour une rénovation de passoire thermique ?

Quels travaux pour passoire thermique ?

Rénover une passoire thermique, c’est traiter l’enveloppe du bâtiment et le système de chauffage de manière coordonnée. Les travaux isolés (changer une chaudière sans isoler, ou isoler un mur sans traiter la ventilation) sont généralement insuffisants pour gagner 2 classes DPE.

Les postes de travaux prioritaires :

Isolation thermique (60-70 % du gain énergétique) :

• Isolation des combles/toiture : 25 à 30 % des déperditions d’une maison mal isolée. Budget : 30-60 €/m² de combles.
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur (ITI) : 20-25 % des déperditions. Budget ITE : 120-200 €/m² de façade. Budget ITI : 50-90 €/m².
• Remplacement des menuiseries (fenêtres, portes) : 10-15 % des déperditions. Budget : 500-1 200 € par fenêtre double vitrage.
• Isolation des planchers bas : 7-10 % des déperditions. Budget : 30-50 €/m².

Chauffage et production d’eau chaude (20-25 % du gain) :

• Pompe à chaleur air-eau (PAC) : remplacement d’une chaudière fioul ou gaz par une PAC. Budget : 10 000-18 000 € installée.
• Chauffe-eau thermodynamique : 2 500-4 500 €.
• Poêle à granulés (chauffage d’appoint) : 3 500-7 000 €.

Ventilation (5-10 % du gain) :

• VMC double flux : 4 000-8 000 € installée. Indispensable après isolation pour éviter les problèmes d’humidité.
• VMC simple flux hygroréglable : 1 500-3 000 €.

Budget global réaliste pour sortir de passoire thermique en PACA :

Les aides disponibles en 2026

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (rénovation d’ampleur) :

• Réservée aux logements classés E, F ou G sur le DPE.
• Gain minimum de 2 classes DPE exigé.
• Plafonds de dépenses : 30 000 € HT (gain 2 classes) et 40 000 € HT (gain 3 classes ou plus).
• Taux de prise en charge selon revenus : 80 % (très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires), 10 % (supérieurs).
• Bonus sortie de passoire thermique de 10 % : supprimé depuis le 1er janvier 2026.
• Audit énergétique obligatoire avant et après travaux.
• Accompagnement obligatoire par un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR).

MaPrimeRénov’ Parcours par geste (dernier sursis pour les passoires) :

• Les logements F et G conservent exceptionnellement l’accès au parcours par geste jusqu’au 31 décembre 2026. À partir de 2027, ils devront obligatoirement passer par la rénovation d’ampleur.
• Financement de gestes isolés : pompe à chaleur (jusqu’à 5 000-10 000 €), isolation combles, menuiseries.
• Exclusion 2026 : isolation des murs (ITE/ITI) et chaudières biomasse exclues du parcours par geste.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) :

• Primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
• Enveloppe CEE 2026 : plus de 8 milliards d’euros sur 5 ans, en hausse de 27 % vs 2025.
• Montant variable selon type de travaux, surface, zone climatique et revenus. Exemple : PAC air-eau en zone H2 (PACA) pour ménage modeste = jusqu’à 5 000-10 000 € de CEE.

Éco-PTZ (prêt à taux zéro) :

• Jusqu’à 50 000 € remboursables sur 20 ans.
• Cumulable avec MaPrimeRénov’ et CEE.
• Condition : notification d’accord de l’Anah requise avant déblocage des fonds par la banque.

TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans.

Le levier fiscal : déficit foncier et loi Jeanbrun

Au-delà des aides directes, la fiscalité transforme l’opération de rénovation en avantage patrimonial. Comme expliqué dans notre comparatif LMNP vs Loi Jeanbrun, le dispositif Jeanbrun est l’outil fiscal le plus puissant pour transformer une passoire en actif rentable.

Le déficit foncier majoré (prorogé jusqu’au 31 décembre 2027) :

• Imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 €/an (contre 10 700 € en classique) pour les travaux permettant d’atteindre un DPE A, B ou C.
• Pour un contribuable TMI 41 % + PS 18,6 % = 59,6 %, l’économie d’impôt année 1 peut atteindre 12 754 €.

Le dispositif Jeanbrun (depuis le 21 février 2026) :

• Amortissement 3,5 à 5,5 % par an pour les logements collectifs anciens rénovés (travaux ≥ 30 % du prix d’acquisition, DPE A/B/C post-travaux).
• Engagement 9 ans en location nue, loyers plafonnés.
• Cumul possible avec le déficit foncier majoré sur la première année de travaux.

Exemple d’opération complète en PACA :

Appartement 60 m² classé G acheté 150 000 € à Toulon. Travaux de rénovation énergétique : 55 000 € (ITE, PAC air-eau, VMC double flux, menuiseries) pour atteindre DPE B.

• MaPrimeRénov’ parcours accompagné (ménage intermédiaire, gain 4 classes G→C) : environ 12 000 €.
• CEE : environ 4 000 €.
• Éco-PTZ : 50 000 € à taux zéro sur 20 ans (finance le reste à charge).
• Déficit foncier majoré année 1 : 21 400 € × 59,6 % = 12 754 € d’économie d’impôt.
• Coût net réel de l’opération pour le bailleur : environ 26 000 € après aides et économie fiscale.
• Le bien rénové en DPE B peut être loué librement (sortie de l’interdiction), avec un loyer revalorisé de 15-20 % par rapport à l’état G.

Comment bénéficier du bonus sortie de passoire ?

Le bonus sortie de passoire de 10 % a été supprimé au 1er janvier 2026. Pour les dossiers déposés avant fin 2025, le bonus (500 à 1 500 € selon revenus) était encore applicable. En 2026, il n’existe plus. Cependant, la rénovation d’ampleur avec gain de 2 classes ou plus reste fortement subventionnée, et le déficit foncier majoré compense largement la disparition du bonus pour les bailleurs à TMI élevée.

Audit énergétique : l’étape obligatoire pour vendre ou rénover

Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?

L’audit énergétique est un diagnostic approfondi (distinct du DPE) qui évalue la performance énergétique globale d’un logement et propose des scénarios de travaux chiffrés pour l’améliorer.

Il est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente de tout logement en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier) classé F ou G sur le DPE. Il sera étendu à la classe E en 2025 et à la classe D en 2034.

Pour les logements en copropriété, l’audit énergétique n’est pas obligatoire à la vente individuelle, mais un DPE collectif doit être réalisé par le syndicat de copropriétaires.

Pour la rénovation avec MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, un audit énergétique avant travaux et après travaux est obligatoire pour justifier le gain de classes DPE. L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié (architecte inscrit à l’Ordre ayant suivi une formation spécifique, ou diagnostiqueur RGE).

Audit énergétique vs DPE : les différences

Le DPE donne une photographie. L’audit donne une feuille de route.

Le coût de l’audit et sa déductibilité

En PACA, le coût d’un audit énergétique varie entre 500 et 1 500 € selon la taille et la complexité du bien (maison individuelle vs copropriété, type de chauffage, configuration architecturale).

N’oubliez pas que le coût de votre audit est une charge déductible au moment de déclarer vos revenus locatifs. En location nue au régime réel, il se déduit des revenus fonciers (case 224 de la 2044). En LMNP au régime réel, il se déduit des charges BIC. C’est un investissement à ROI immédiat.

Où faire réaliser l’audit en PACA ?

Les professionnels qualifiés pour réaliser un audit énergétique sont listés sur l’annuaire France Rénov’ (france-renov.gouv.fr). Pour trouver un auditeur certifié en Bouches-du-Rhône, Var ou Alpes-Maritimes, utilisez le filtre « audit énergétique » de l’annuaire. Vérifiez systématiquement la certification RGE et les avis clients avant de vous engager. Un audit mal réalisé peut conduire à des travaux mal dimensionnés et à un DPE post-travaux décevant.

Dans les secteurs de prestige comme le marché immobilier à Aix-en-Provence, l’étiquette DPE influence désormais le prix de vente final de plus de 10 %. Un bien rénové en DPE C au Mazarin ou au Cours Mirabeau se valorise mécaniquement par rapport à un bien équivalent classé F. L’audit énergétique n’est pas une dépense : c’est le premier investissement de votre projet de rénovation.

Pour consulter les informations officielles sur le DPE, le calendrier d’interdiction et les obligations des bailleurs, rendez-vous sur le site du Ministère de la Transition Écologique.

Conclusion : ne pas subir, agir

La passoire thermique n’est pas un problème. C’est une opportunité pour les investisseurs qui comprennent le mécanisme. Le marché des passoires thermiques en PACA offre aujourd’hui des décotes de 10-15 % à l’achat. Les aides publiques financent 30 à 80 % des travaux selon revenus. Le déficit foncier majoré à 21 400 €/an génère des économies d’impôt massives pour les TMI élevées. Et le bien rénové en DPE B ou C sort du marché contraint pour entrer dans le marché premium.

Les trois règles du bailleur sérieux en 2026 :

Première règle : connaître son DPE. Si votre bien est chauffé à l’électricité, faites refaire votre DPE en 2026 — 850 000 logements sortent automatiquement du statut de passoire grâce au nouveau coefficient de conversion. Possible économie de 30 000 à 60 000 € de travaux.

Deuxième règle : budgéter les travaux dès l’achat. Une passoire thermique achetée sans budget de rénovation est un actif immobilisé. Intégrez systématiquement 400-700 €/m² de travaux énergétiques dans votre prix d’acquisition réel.

Troisième règle : cumuler les leviers. MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ + déficit foncier majoré + dispositif Jeanbrun. Aucun de ces dispositifs n’est suffisant seul. C’est leur combinaison qui transforme une passoire thermique en actif rentable.

Les passoires thermiques ne vont pas disparaître du marché. Elles vont changer de main. De ceux qui subissent l’interdiction à ceux qui en font un levier d’acquisition. Le reste, c’est du bruit.